2011-11-28 10:11:35 건축공사를 시작 할 때에

=== 주택건축을 할때에===

완성된 마이하우스

1. 건축 할 대지를 물색한다. 이때는 상하수도, 도로의 근접성을 면밀히 관찰한다. 상하수도가 멀면 건축비가 증가된다.

 

2. 건축설계사를 찾는다. 각 지역의 건축사 협회에 찾아보면 유능한 분이 꼭 계실 것이며, 이 유능한 분 몇분을 만나서 이야기를 꼭 해보고 각 건축사마다 건축한 건물을 직접 보고 나름대로 평가하여 가장 우수하다고 판단(인간성)되는 건축설계사를 선정한다. 이때에는 건축감리사도 같이 선정한다. 규모가 작으면 설계사가 감리업무도 겸임할 수도 있고, 별도의 감리사를 선정하여도 무방하다. 다만 별도의 감리사를 선정하면 비용이 조금 더 증가 될수는 있지만 설계사의 임의대로 변경되는 사항을 막을 수도 있다.

 

3. 기초적으로 대지를 측량하고 이를 기초로 하여 설계에 들어간다. 이때에는 감리사를 불러서 같이 참여하도록 한다. 감리사는 건축주를 대신하여 건물의 진행과정을 관리하는 자 이므로 항상 참여해야 한다. 대지측량비는 건축주가 부담한다. 이 건도 설계사와 계약을 할때에 측량비를 포함하면 경비는 증가 될수는 있지만 진행은 빠르게 된다.

 

4. 설계가 완성되었으면 건설사를 찾는다. 건설사는 해당지역 건설사가 아니어도 상관이 없다. 건설사도 시공 경력등을 참고로하여 각 건축주를 만나서 건설사의 평가를 듣는다. 이는 건설사가 끝까지 책임을 다하는 건설사인지 알수가 있다. 단 한사람이라도 평가절하 하는 건설사는 되도록이면 배제한다. 고객의 불만을 들어주지 않는 건설사는 나중에 어려움이 많이 생기게 된다.

 

5. 건설사를 3~4곳을 선정하고 각 건설사마다 비교 견적서를 설계도면을 기초로하여 견적서를 꼭 받는다. 모든 견적서는 완공시 까지 꼭 보관 한다.

 

6.건설사를 선정한다.

 

7.계약서를 작성 할 때에는 일괄계약서 또는 필요에 의한 부분계약서를 작성한다. 일괄계약서는 전 공정을 건설사가 모두 처리하는 조건으로 각종 측량비, 보일러, 상하수도, 오폐수, 전기통신필증, 소방필증 등을 모두 건설사가 부담하는 조건이고, 부분계약은 열거한 사항을 건축주가 부담하고 또한 내부 인테리어등을 건축주가 직접 다

른 업자를 불러서 시공하는 방법을 말하며 이때에는 이 모든 내용을 꼭 계약서에 기재하고 확인 도장을 받는다.

특히, 계약서는 매우 중요하므로 논의 된 사항은 되도록이면 구체적으로 상세하게 기록으로 남겨서 추후에 생길 불상사를 막을 수가 있다. 또한 계약서에는 공사이행보증증권과 하자이행보증증권을 발급하겠다는 내용이 필히 들어가야 한다. 추가로 공사진행예정계획서를 받아서 계획대로 진행하는지 여부도 관리하여야 한다. 건설사는 계약을 할 때에는 공사를 수주하려고 별별 감언이설을 하지만 계약이 성사되고 나면 다른 소리를 할 수 있으니 이를 사전에 차단 하여야 한다.

 

8.건축허가를 받아서 건축을 시작한다. 이때에는 공사이행보증증권을 받아 두면 공사가 중단되는 일이 없게 된다. 보증증권은 서울보증증권, 또는 종합건설사이면 건설공제조합에서 발행하여 준다. 또한 공사 중 변경사항은 필히 견적서를 받고, 비교 견적서와 함께 받아서 비교 한 후에 공사를 진행하여야 한다. 건설사 임의로 변경공사를 진행하면 추후에 가격 분쟁이 생길수도 있고, 또한 추가된 사항과 배제된 사항을 견적서와 계약서에 그때마다 필히 기재하여 서명을 받아서 추후 정산 할떄에 다른 이견을 못하게 하여야 한다.

 

9.주기적으로 감리사에게 보고를 받도록한다. 그래야만 건축진행 사항을 명확히 알수가 있다..

 

10. 건설공사가 완공되면 관청으로부터 사용승인을 받는다. 이후에 공사이행보증을 해지하고 건설사로부터 하자보수이행증권을 받는다. 하자보수이행증권은 건설공제조합은 3% 또는 5%를 보증하는데 이는 총공사비를 기준으로한다. 서울보증증권도 1%~30%까지 보증을 하는데 건축주 입장에서는 %가 많을수록 보수비용을 걱정할 필요가 없기때문에 많을수록 좋으나 보통 3%~5%를 보증비용으로 산출하고 있다.

보증금은 주택인 경우 보증예치금을 예탁하는데 건설사가 보증기간동안 예치한다.

건설사는 예치금을 총공사비 x 3~5%의 90%이고 이중 0.658%는 수수료(보증보험료)를 별납하여야한다.

이 모든 비용은 건설사가 부담한다.

 

11. 모든 서류는 필히 완공 후 4년간 보관한다. 추후에 문제가 발생 될 경우를 대비하여 잘 보관 하여 둔다.

특히 완공설계도 및 완공 서류등은 꼼꼼히 챙긴다.  또한, 건설사가 단 한건이라도 거짓말을 한다면 차후로는 건설사가 한 말에 책임을 물을수 있도록 계약서에 명시하고 서명을 받아두는 것도 마지막에 정산을 할때에 많은 도움이 된다. 물론 양심적인 건설사라면 괜찮겠지만 지금이 부족한 건설사라면 주의할 필요가 있다.

 

위의 사항은 본인의 경험을 바탕으로 같은 실수를 범하지 않았으면 하는 바램에서 기록으로 남기는 것임을 알린다..

 

다른 모든 일상도 그렇겠지만 집을 지어보니 건축할 때에도 위와 같은 주의사항 및 지혜가 필요하다 생각되어 여기에 기록으로 남긴다.

모든 분들이 알고 있는 상식이지만 막상 일을 시작하려면 꼭 잊어버리기 쉬운 일이 있어서 잊지 말자는 생각으로 적는다.

 

 

 

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